Mônaco criou um bairro sofisticado e multibilionário do zero

Mareterra será o lar do que seus desenvolvedores esperam que seja o mais caro imóveis em qualquer lugar do mundo.

Portier é uma curva familiar para os fãs de Fórmula 1 , uma dupla direita que abre um dos trechos mais complicados do Grande Prêmio de Mônacocircuito, onde os pilotos atravessam um túnel cuja aerodinâmica pode quebrar um terço da força descendente de um carro. Portier é onde Ayrton Senna ficou famoso no final da corrida em 1988, depois de liderar por 67 voltas, entregando a vitória ao rival Alain Prost. Mas em breve, este pequeno canto de um pequeno país (com 499 acres, superado apenas pela Cidade do Vaticano no título de menor estado da Europa) será famoso por razões totalmente diferentes.

A floresta de guindastes que fica à beira-mar em seu quintal há mais de uma década desaparecerá no próximo ano, anunciando o fim de um projeto multibilionário, bem como a abertura de um bairro totalmente novo, localizado em um terreno de terra artificial aparafusada a esta faixa de litoral. Chamado Mareterra , será o lar do que seus desenvolvedores esperam que seja o mais caro imóveis em qualquer lugar do mundo.

Recuperar terras do mar aqui não é uma ideia nova. Mônaco mordiscou avidamente as águas circundantes por décadas - desde a década de 1950, 20% da área de superfície do principado foi criada dessa maneira. No entanto, Mareterra é um dos esforços mais ambiciosos até hoje, um distrito de 14 acres que aumentará o tamanho do país em 3%. O projeto foi cercado por segredos e boatos, mas Robb Report recebeu o primeiro acesso exclusivo para visualizar o site, que possui o sonho de um conta-gotas de diversos arquitetos famosos.

Renzo Piano dirigiu o edifício ultraluxuoso de 50 unidades que leva seu nome em sua homenagem, enquanto Stefano Boeri , Tadao Ando e Sir Norman Fosterestão entre os nomes que projetaram propriedades na coleção de 10 villas fortes - no caso de Ando, ​​um par adjacente complementar aninhado no canto sudoeste. Valode & Pistre , com sede em Paris , cujos projetos incluíram o Musée d'Art Contemporain em Bordeaux e a sede da Clarins em Neuilly-sur-Seine, França , supervisionou o planejamento mestre, bem como o design do Les Jardins d' Complexo de apartamentos Eau, enquanto os espaços verdes coube ao arquiteto paisagista Michel Desvigne, que combinou o ensino em Harvard com a criação de ambientes externos para nomes como Rem Koolhaas, Jean Nouvel e Herzog e de Meuron.

Para Mareterra, Desvigne enfatizou os pinheiros locais em vez das palmeiras outrora importadas em massa como exotismo evocativo. Há também um amplo espaço público, incluindo um calçadão de 800 metros à beira da água, além de uma extensão do edifício de exposições Grimaldi Forum e uma marina de uso misto com 16 vagas para residentes e visitantes.

O melhor guia para o site é Guy Thomas Levy-Soussan. O banqueiro monegasco de 50 e poucos anos juntou-se ao desenvolvedor Patrice Pastor no projeto há seis anos, depois de viver e trabalhar em todo o mundo, incluindo um período prolongado em Wall Street. Ele é uma presença enérgica e genial caminhando entre as estruturas quase concluídas do canteiro de obras, sem se deixar abater pelo calor de um dia de junho e por um colete de segurança de plástico úmido. Ele é surpreendentemente informal também - uma pequena pulseira azul da amizade espreita por trás de seu punho branco e seu topete treme com a brisa. No início do passeio, Levy-Soussan enfatiza os aspectos que diferenciam este distrito da sempre presente renovação em outras partes de Mônaco.

Esses outros prédios costumam ficar desajeitadamente presos na encosta íngreme como os Legos mais caros do mundo, o design pretzeled em qualquer pegada disponível. Por outro lado, em Mareterra, os desenvolvedores começaram com uma lousa em branco, dando a si mesmos - e ao talento do design - margem de manobra para satisfazer todos os caprichos. “Quando você compra um apartamento em Mônaco, sempre há um compromisso”, diz ele. “Esta foi a nossa afirmação: ser único e oferecer o que não existia.”

O projeto foi nomeado L'Anse du Portier, ou Portier Cove, mas o novo distrito será oficialmente conhecido como Mareterra nos mapas. Foi o príncipe Albert II quem escolheu o nome de uma pequena lista. “Foi o meu favorito também”, diz Levy-Soussan, “porque quando os arquitetos falaram sobre o projeto, eles falaram sobre o mar e o chão juntos aqui”.

A família real tem sido parte integrante do desenvolvimento além de simplesmente nomeá-lo: expandir o país com um esforço de recuperação tornou-se um projeto de estimação para o príncipe logo depois que ele assumiu o trono. A mãe de Albert, a princesa Grace, era Levy- madrinha de Soussan, e Levy-Soussan cresceu ao lado de seus filhos, portanto, batizá-lo efetivamente instalou o procurador do príncipe como chefe do dia-a-dia. No vestiário do canteiro de obras, uma das poucas unidades alocadas leva o nome de Andrea Casiraghi, filho da princesa Caroline, irmã mais velha de Albert.

Guy Thomas Levy-Soussan.

Le Renzo tem um afeto real a propósito do patrono do projeto. Seus apartamentos térreos com vista dupla para o mar e para a cidade são enormes - o menor tem pouco mais de 4.000 pés quadrados - com apenas dois por andar, embora alguns compradores tenham comprado unidades adjacentes para combinar em casas maiores. Le Renzo inclui os extras no local de qualquer edifício desejável em Miami ou Nova York, como uma academia e uma adega; os apartamentos acessórios nos andares inferiores estão disponíveis apenas como uma compra adicional para usar, digamos, como um anexo de babá ou um escritório doméstico autônomo.

O homônimo de Piano também se une ao privilégio mais exclusivo do bairro: uma piscina de água salgada de 65 pés por 54 pés (batizada em homenagem à esposa do príncipe Albert, a ex-campeã de natação Princesa Charlene) que será acessível apenas para aqueles que moram em Le Renzo, enquanto o o resto dos moradores de apartamentos de Mareterra terão que simplesmente olhar com saudade. A proeminência da piscina - projetando-se na água, livre de incursões ao seu redor - não é apenas uma declaração de status, de acordo com o paisagista do projeto, Michel Desvigne.

“Ele protege o porto de uma grande onda, muito melhor do que uma grande parede teria feito”, disse ele ao Robb Report, observando a marina adjacente. É a concretização de uma ideia que ele experimentou pela primeira vez com Piano há quatro décadas. “Foi um estudo no norte do Adriático, perto de Trieste, que não concluímos: em vez de um muro muito alto, poderíamos tentar uma superfície maior e plana?”

Aqueles que moram nas vilas, é claro, terão suas próprias piscinas. Mônaco já foi repleta de casas à beira-mar da era da Belle Epoque, com quase 600 ainda de pé no início dos anos 1950. Desde então, o desenvolvimento imobiliário agressivo no paraíso fiscal viu quase um punhado demolido para dar lugar a arranha-céus, então o compromisso de Mareterra com sete casas à beira-mar (com mais três na colina artificial atrás) é catnip arquitetônico.

Torre residencial contará com uma piscina de água salgada e uma marina.

Não é de admirar, então, que tenha atraído uma lista de nomes mundialmente famosos para projetá-los, todos encurralados pelos compradores. “O acordo foi muito simples: se você comprar no início, pode trazer seu próprio arquiteto”, explica Levy-Soussan, passando pelas duas casas com capacete Ando, ​​as últimas a começar a construção. Alguém comprou mais de um dos terrenos da vila, que têm cerca de meio acre cada? “Não originalmente, não, ” ele diz, sorrindo para sugerir que talvez um comprador inicial tenha sido persuadido a desistir de sua compra por um vizinho ainda mais rico, assim como ele sobe na estrutura quase concluída da casa Foster, sem dúvida a estrutura de destaque deste mini bairro. Possui uma ampla sala de recepção de pé direito duplo com vista para o mar e um jardim na frente com sua própria piscina privativa.

Mesmo esses locais de exibição, no entanto, provavelmente não serão residências em tempo integral. “Um dos compradores que dissemos que colocaria sua equipe no andar superior, o segundo, e eu perguntei por quê. Ele disse: 'Eu nunca vou usá-lo, para que eles possam apreciar a vista.' ” indiscutivelmente a estrutura de destaque deste mini bairro. Possui uma ampla sala de recepção de pé direito duplo com vista para o mar e um jardim na frente com sua própria piscina privativa. Mesmo esses locais de exibição, no entanto, provavelmente não serão residências em tempo integral.

“Um dos compradores que dissemos que colocaria sua equipe no andar superior, o segundo, e eu perguntei por quê. Ele disse: 'Eu nunca vou usá-lo, para que eles possam apreciar a vista.' ” indiscutivelmente a estrutura de destaque deste mini bairro. Possui uma ampla sala de recepção de pé direito duplo com vista para o mar e um jardim na frente com sua própria piscina privativa. Mesmo esses locais de exibição, no entanto, provavelmente não serão residências em tempo integral. “Um dos compradores que dissemos que colocaria sua equipe no andar superior, o segundo, e eu perguntei por quê. Ele disse: 'Eu nunca vou usá-lo, para que eles possam apreciar a vista.' ”

Esboço de piano de Le Renzo.

Esse comprador, como qualquer outro, teria sido aprovado pessoalmente por Levy-Soussan e sua equipe. “Era tão importante para nós, para quem vendíamos”, explica ele mais tarde, enquanto bebiam no restaurante mexicano de que é co-proprietário no complexo Larvotto ao lado - outro projeto de piano, destinado a rejuvenescer a orla um tanto pobre quando foi inaugurado. dois verões atrás. “Nós nos recusamos a falar com qualquer intermediário. Se você não pode ficar uma hora conosco apresentando o projeto para você, não estamos interessados ​​em você morar neste prédio.”

Os desenvolvedores se recusaram a mudar acessórios ou acabamentos, em vez disso entregando os apartamentos projetados para os proprietários ajustarem como quiserem, uma raridade em imóveis de alto padrão. Também não havia agentes envolvidos do lado de Mareterra; esse papel coube aos parceiros do projeto, incluindo Levy-Soussan e o desenvolvedor bilionário local Patrice Pastor - e eles não delegaram. “Não temos vendedores”, diz Levy-Soussan. “Nós mesmos vendemos.” Outra pessoa familiarizada com o projeto coloca de forma mais concisa: “Patrice é o mestre e comandante de tudo isso. Ninguém entra lá sem sua autorização pessoal. E por um bom motivo: ele será um dos vizinhos.

Cerca de metade dos compradores das 114 unidades do Mareterra eram residentes de Mônaco, diz Levy-Soussan, e metade eram novos no principado. Muitos compraram mais de um imóvel. Levy-Soussan diz que o projeto esgotou quase totalmente fora do planejado, mas se recusa a especificar os preços. “Os preços do Mareterra estão alinhados com os preços atuais do mercado em Mônaco”, é tudo o que ele oferece. “As pessoas pensam que o que faz o luxo é o preço. Não é o mesmo." (Enquanto a propriedade residencial em Mônaco é vendida por uma média de € 50.000 por metro quadrado, ou cerca de US$ 5.500 por pé quadrado, um especialista local afirma que Mareterra obteve o dobro desse valor, o que coloca esse bloco básico de 4.000 pés quadrados em cerca de US$ 41 milhões .) Essa discrição oculta o verdadeiro valor dessas propriedades, que - se forem verdadeiras - devem superar as de qualquer rival local.

Edward de Mallet Morgan dirige a operação da Knight Frank no sul da França e também supervisiona as vendas em Mônaco de um escritório indefinido com vista para Port Hercules. Ele tem a confiança esguia de um britânico de classe alta, conversando animadamente sobre o apelo de Mônaco e citando estatísticas impressionantes: Mônaco é consistentemente classificado como o mercado residencial mais caro do mundo no relatório anual de patrimônio de sua empresa, diz ele, citando a edição atual, a partir de 2022, quando $ 1 milhão compraria apenas 183 pés quadrados de propriedade monegasca de primeira linha, seguido por 226 pés quadrados de imóveis de luxo comparáveis ​​em Hong Kong ou 355 pés quadrados do mesmo na cidade de Nova York. Os dados do governo apóiam seu entusiasmo: os preços dos imóveis residenciais aumentaram 60% na última década.

A piscina da princesa Charlene.

Os compradores em Mônaco normalmente devem esperar uma valorização de capital de aproximadamente 5% ao ano, continua ele, e a maioria dos novos empreendimentos no principado geralmente oferece um prêmio de 20 a 30% para vendas de nadadeiras após a compra inicial fora do plano. “Mas Mareterra vai ser diferente – alguns desses preços vão dobrar em quatro ou cinco anos”, diz de Mallet Morgan. “É indiscutivelmente olocalização à beira-mar triplo A em Mônaco agora. Já ultrapassou a marca de € 100.000 por metro quadrado e continuará, porque não é como se houvesse muitos outros grandes esquemas surgindo para competir com ele. A curadoria dos residentes tem sido crítica, acrescenta. “Eles efetivamente disseram: 'Sabe de uma coisa? Os proprietários mais ricos estão espalhados pelos outros distritos de Mônaco — vamos colocá-los todos em um só. E é isso que é: uma comunidade de primeira linha dentro da hierarquia existente de Mônaco. E se você não fizer isso da maneira certa, apresente-se da maneira certa ou não gostamos de quem você é? Então esquece."

Nada é mais procurado, é claro, do que o que foi considerado fora dos limites - especialmente para aqueles que não estão acostumados a encontrar tais obstáculos. Simplificando, Mareterra não é um empreendimento onde oligarcas e magnatas do petróleo de má reputação podem manter o dinheiro longe dos olhares indiscretos dos governos. Os desenvolvedores escolheram moradores para garantir uma variedade diversificada de nacionalidades, entre outros critérios.

Levy-Soussan, em conversa, menciona vários britânicos e americanos. “Você quer a lista de pessoas que compraram aqui?” ele fica inexpressivo em um ponto. “Só brincando.”

Essa vigilância é crucial, uma vez que Mareterra está vendendo não apenas o apelo do bairro, mas também todo o país como um refúgio. “Os locais de desenvolvimento slam dunk em Mônaco acabaram e há segurança nos números”, diz Caspar Harvard-Walls, sócio da Black Brick , com sede em Londres, especializada em imóveis de primeira linha. Além do mais, ele sugere, Mareterra é efetivamente uma residência de marca, onde a marca de luxo é o próprio Mônaco; destina-se a atrair um novo e mais jovem tipo de comprador de patrimônio líquido ultraelevado. “Eles não querem morar onde seus pais ou avós moram. Eles querem estar com pessoas de sua idade.” Somando-se ao fascínio de Mareterra: com o atual know-how de engenharia, é impossível se estender para o Mediterrâneo além de seus limites atuais, portanto, as vistas serão protegidas. (Não há nenhum “direito à luz” legal em Mônaco, o que significa que os ocupantes dos antigos apartamentos à beira-mar, cujas vistas de Mareterra agora bloqueiam, estão simplesmente sem sorte.) que o palácio pousa, mas a questão é o custo. O fundo do mar é muito profundo para ser viável.

Residências em construção.

O apelo de morar em Mônaco está há muito tempo em suas políticas de redução de impostos. A ausência de impostos sobre ganhos de capital, renda e propriedade do principado é o motivo pelo qual o escritor Somerset Maugham o descreveu de forma memorável como o original “lugar ensolarado para pessoas obscuras”. Hoje, diz de Mallet Morgan, há um atrativo além da preservação da riqueza: a segurança. Cada vez mais, há um risco considerável envolvido em usar um Daytona ou um Royal Oak com joias, e é por isso que muitos definham em cofres privados. “Muitos de meus amigos e clientes aqui tiram suas joias e as colocam em um cofre antes de voar para Londres”, diz ele.

“Hoje em dia, existem poucos lugares no mundo onde você pode exibir sua riqueza se quiser. É basicamente aqui e no Oriente Médio.”

O Golfo Pérsico, aliás, é outro enclave pobre em terra e rico em dinheiro que alcançou os mares circundantes para estender sua metragem quadrada vendável. Em Mônaco, o Mareterra não é o primeiro projeto desse tipo defendido pelo príncipe Albert, que há muito tempo divulga seu interesse pela ecologia marinha e gasta tempo e dinheiro promovendo a conservação dos oceanos. Um esforço anterior pretendia ter uma pegada muito maior, com quase 30 acres, com Daniel Libeskind e Norman Foster anunciados como finalistas, mas foi frustrado pela crise financeira de 2008 e cancelado antes do início do trabalho; de acordo com fontes familiarizadas com os esforços, tanto o impacto ambiental quanto o custo foram os culpados. Por outro lado, a pegada menor e a forma particular - um contorno ondulado e irregular - de Mareterra foram determinadas pelas correntes locais.

Há uma razão pela qual o governante voltou para tentar novamente, de acordo com Mark Braude, que escreveu o livro Making Monte Carlo ,sobre a transformação moderna do estado. Braude acredita que aumentar fisicamente sua massa de terra é uma necessidade psicológica - não apenas prática - para Mônaco. Em 1861, a França anexou 80% do domínio histórico do principado em troca de 4 milhões de francos e reconheceu sua existência. Desde então, o país não mediu esforços para recuperar o território perdido, hectare por hectare. “Cada centímetro conta, e deve ser maximizado para o lucro e a sobrevivência”, diz Braude, comparando Mônaco a outro lugar de mito e dinheiro feito por você mesmo.

“Eles vão fazer acontecer, como Las Vegas faz. Isso faz parte da atração: a opulência e a bizarrice de colocar as coisas onde não deveriam estar. ” Foi cerca de seis anos antes do bypass gástrico geográfico da França que os Grimaldis autorizaram a abertura do primeiro cassino no país - um gesto para posicioná-lo como um playground dos ricos. “Parece que esse blefe, essa visão, a ideia de apresentá-lo como um lugar de elite, se concretizou agora.”

Uma sala de estar em um duplex Le Renzo.

Assim que o Mareterra estiver concluído, porém, ainda haverá mais projetos espetaculares por vir, incluindo l'Esplanade des Pêcheurs no Quai Rainier, em Port Hercules. Lá, o antigo local do Monaco Yacht Club , quase duas dezenas de novas casas estão planejadas, a serem desenvolvidas pelo principal rival de Patrice Pastor, Claudio Marzocco . Tais réplicas competitivas não preocupam Levy-Soussan, no entanto. Como monegasco nativo, ele está claramente dedicado ao projeto por razões que transcendem o transacional. “Acho que não poderia fazer o mesmo em Londres, pois não colocaria tanto meu coração nisso”, diz ele. “Estou fazendo o projeto e tenho esse trabalho, porque sou muito apegado ao meu país, meu príncipe. Estou orgulhoso disso."