FGV IBRE lança índice do aluguel residencial

Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR. (Foto: IBRE - FGV)

O Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) acaba de lançar o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, o IVAR. O novo indicador é calculado com base em dados coletados de contratos efetivamente assinados por inquilinos e locatários de quatro capitais – Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte –, obtidos pelo FGV IBRE junto a empresas administradoras de imóveis. Com isso, espera-se refletir de forma mais fiel o que acontece no mercado de aluguel de imóveis residenciais.

Em dezembro de 2021, o índice registrou um acréscimo de 0,66%, apresentando aumento em relação ao mês anterior (0,79% em novembro). Com o resultado, o índice acumulou variação de –0,61% em 12 meses – número muito abaixo dos demais índices utilizados atualmente pelo mercado como referência para os reajustes de contratos de aluguel. O IPCA, divulgado pelo IBGE, fechou o ano em 10,06%, e o INPC registou 10,16%. Já o IGP-M, também calculado pela FGV, ficou em 17,78%.

Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR, explica que a diferença entre o IVAR e os demais índices citados (IPCA e IGP-M) é que o novo indicador da FGV é específico para o mercado de aluguéis, enquanto os demais são mais abrangentes, considerando a variação de produtos e serviços residenciais, de educação, alimentos, entre outros.

Outro diferencial destacado pelos pesquisadores que elaboraram o novo índice, é que ele utiliza dados de contratos novos e renegociações de contratos antigos, efetivamente assinados e realizados, em vez de valores de anúncios, além das características de cada imóvel. Por sua estrutura, tem mais aderência com o cenário econômico, como no resultado de dezembro.

“O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, em queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”, avalia Picchetti.

Mudança nos índices de preços

Com 70 anos completados no ano passado, o FGV IBRE tem vasta experiência em pesquisa, análise e produção de estatísticas macroeconômicas e pesquisas econômicas aplicadas. O IVAR vem se somar a esse portfólio de índices de preços e de indicadores de tendências e ciclos de negócios, que são destaques no FGV IBRE.

A metodologia estatística empregada permite a mensuração robusta da variação média dos aluguéis ao longo do tempo, refletindo melhor a relação entre oferta e demanda do mercado de locação de imóveis residenciais.

O IVAR terá divulgação mensal e passa a integrar,  a partir deste mês, o calendário fixo de divulgação dos índices, indicadores e sondagens do FGV IBRE. Além disso, as informações sobre valores de aluguéis usadas no cálculo do IVAR serão incorporadas ao subitem Aluguel Residencial das diferentes versões do IPC/FGV, que também compõem os IGPs. O FGV IBRE divulgará uma nota sobre os aspectos metodológicos relacionados a essa mudança, assim que for realizada.

Para consumidores e políticas públicas

Exercício publicado originalmente na Carta do IBRE (Conjuntura Econômica) e realizado pelo economista André Braz, coordenador do IPC do FGV IBRE, mostrou que o IVAR tem potencial para ser um índice adotado pelo mercado imobiliário, mas também pode direcionar políticas públicas. Isso porque o IPCA e o INPC são utilizados para reajuste do salário mínimo, correção do teto dos gastos e na indexação ou no parâmetro de diferentes benefícios sociais e previdenciários.

De acordo com cálculos de Braz, se o IPCA considerasse o IVAR como a inflação de aluguel, a inflação de 2019 teria sido de 3,9%, ou seja, 0,4 ponto percentual (p.p.) abaixo do resultado divulgado pelo IBGE, que foi de 4,3%. O INPC teria sido de 4%, 0,5 p.p. menor que o índice oficial (4,5%). Em 2020 os resultados seriam iguais, porém em 2021 os índices ficariam 0,2 p.p. abaixo do resultado oficial.

Independente da escolha do mercado, o FGV IBRE espera que o IVAR possa colaborar para a melhor compreensão do mercado imobiliário no Brasil.

“O IVAR oferece um refinamento de qualidade das informações sobre o mercado imobiliário residencial no Brasil. Ao longo do tempo, os diversos agentes desse mercado terão oportunidade de entender melhor a metodologia e o comportamento do indicador, para então decidir como fazer melhor uso dele em suas análises e transações”, segundo Paulo Picchetti.